文/刘亚茹

江苏省徐州市泉山区人民检察院

文/陈鹏飞

江苏省徐州市泉山区人民检察院

一、基本案情

2019年9月，董某与胡某签订房屋买卖合同，将名下安置房以78万元的价格出售给胡某，并收取定金。次月，董某隐瞒房屋已售事实，与车某签订《安置房买卖合同》，将之前向车某借的多笔小额借款共计30万元转为房屋定金。此后，董某欲撤销与胡某的合同，遭拒后被胡某提起民事诉讼。2020年9月7日，法院判决胡某胜诉。次日，董某与胡某签订补充协议，约定继续履行合同，并实际交付房屋。

在董某与车某签订合同后，董某隐瞒房屋已售且法院判决的事实，以抵销房屋尾款为由，多次向车某索要购房款，索要金额在100元至1万元不等，所得款项皆用于网络赌博。自与车某签订合同起，董某共收取其购房款48万元，其中3.4万元是在与胡某签订补充协议之后收取的。2021年3月，涉案房屋具备办理房产证条件后，董某将房屋登记在自己名下。其再次隐瞒房屋已售事实，将房屋抵押给周某借款75万元，并办理了抵押登记，约定年利率15%，由董某的母亲提供担保，其母名下有一套房产。董某拿到借款后便失去联系，后主动投案。

二、分歧意见

本案在被害人认定、案件定性及犯罪数额确定上存在三种不同观点。

观点一认为，车某和周某是本案的被害人，定性为合同诈骗罪，犯罪数额123万元。董某与车某签订房屋买卖合同，与周某签订借款抵押合同。董某在法院判决已生效，房屋已售予胡某的情况下，仍隐瞒真相继续向车某索要购房款，并以房屋向周某抵押借款，之后失去联系，卖房所得及借款均用于赌博。董某在与车某、周某的合同签订及履行过程中均存在欺诈行为，车某和周某均为被害人。犯罪数额应将车某被骗的48万元购房款与周某的75万元抵押款相加，共计123万元。

观点二认为，被害人是车某，案件定性为诈骗罪，犯罪数额为3.4万元。在董某与胡某签订补充协议后，其明知与车某的房屋买卖合同无法履行，却仍向车某索要购房款。前期与车某签订房屋买卖合同时，虽隐瞒房屋已售事实，但仍存在部分履行可能性，属于民事欺诈范畴。而法院判决生效后，董某明知合同确定无法履行仍继续索款，此时其行为的刑事不法性产生。并且，其小额多次索款模式突破了合同履行框架。2020年9月8日之后董某的行为符合诈骗罪构成要件，犯罪数额认定为该时间节点后车某转给董某的3.4万元。

观点三认为，被害人是车某，案件应定性为合同诈骗罪，犯罪数额为48万元。董某在与车某签订购房合同时故意隐瞒房屋已售事实，从始便无履行合同之意，一房二卖后抵押房屋借款，最终骗取车某48万元购房款后失去联系，其行为符合合同诈骗罪特征，48万元应全部认定为诈骗所得。周某并非被害人，虽然董某隐瞒了房屋已售事实，但为借款提供了担保，周某可以借助实现抵押权等民事途径获得救济。

三、评析意见

笔者同意第二种观点，即董某骗取车某3.4万元，构成诈骗罪。

（一）本案被害人只有车某一人

首先，胡某不是受害人，董某对胡某不存在诈骗故意。一方面，董某与胡某的合同纠纷已通过民事诉讼妥善解决。2020年9月法院判决继续履行合同后，房屋完成交付，胡某支付剩余款项，双方权利义务关系终结。另一方面，刑事欺诈需具备“处分行为与财产损失的直接因果关系”。胡某在签订合同时意思表示真实，支付定金是基于真实交易意愿，后续出现纠纷，也通过民事诉讼获得充分救济，不符合诈骗犯罪构成要件。所以，胡某不应被认定为本案被害人。

其次，周某并非被害人。周某并未因董某的行为产生错误认识并基于此处分财产。董某借款时虽隐瞒房产已售事实，但周某出借款项是基于在房产交易中心办理的真实房屋抵押登记以及董某母亲提供的担保。周某的行为主要是出于获取15%年息的民事考量，并非因受欺骗而错误处分财产。而且，从法律关系和权益保障角度来看，周某的债权具有实现可能性。借款合同作为主合同，抵押合同作为从合同，在周某收不回借款时，其可通过实现抵押权，例如拍卖房屋或者要求董某母亲承担担保责任等合法途径来保障自身权益，周某暂时不存在实际的财产损失。因此，周某也不应被认定为本案被害人。

最后，车某是本案唯一的被害人。2020年9月8日之后，董某已明确无法将房屋卖给车某，却仍隐瞒房屋已交付给胡某的事实向车某索要钱财。在此期间，车某分多次转给董某3.4万元。此时，董某主观上具有非法占有的目的，客观上实施了欺骗行为，车某因董某的欺骗行为遭受财产损失。所以，综合主客观因素，车某是本案的被害人。

（二）犯罪数额的认定问题

2020年9月8日前，董某从车某处收取的款项不应计入犯罪数额，此类纠纷可以通过民事途径予以解决。董某与车某签订合同后，曾试图撤销与胡某的合同，这一行为表明当时其对履行哪一份合同处于不确定状态。尽管董某有一房二卖行为，但仅据此无法推定其在与车某签订房屋买卖合同时，便已具备非法占有车某购房款的主观故意。因为在当时，合同履行存在多种可能性。一方面，董某有可能成功撤销与胡某的合同，从而履行与车某的合同；另一方面，即便无法撤销，车某可以通过民事手段维护自身权益，促使董某承担相应违约责任。从现实交易情况看，董某仍具备履行与车某合同的客观条件。所以，基于上述综合考量，2020年9月8日前董某收取的款项不宜认定为诈骗所得，而应纳入民事纠纷范畴，通过民事法律规范进行调整。

2020年9月8日后，车某转给董某3.4万元。此时，董某已无法将房屋交付给车某。法院判决房屋归胡某所有，且房屋已实际交付。在此情况下，董某却仍以房屋尾款的名义持续向车某索要财物。从主观方面分析，董某明知合同已绝无履行可能，却依然积极实施欺骗行为，意图使车某基于错误认识而处分财产，可以认定其具有非法占有目的。从客观行为分析，董某持续索款的行为符合诈骗类犯罪中欺诈行为的特征，即通过隐瞒房屋已归胡某所有的事实，致使车某陷入错误认识并作出错误的财产处分决定。从犯罪构成的时间节点来看，2020年9月8日之后董某的行为符合诈骗类犯罪的构成要件，犯罪数额应精准认定为该时间节点后车某转给董某的3.4万元。

（三）案件定性为诈骗罪而非合同诈骗罪

第一，合同签订不等同于合同诈骗罪。虽然车某与董某签订了购房合同，但不能仅依据“签订合同+骗取财物”就认定构成合同诈骗罪。董某长期拖欠车某借款，将欠款转为购房首付款以及后续多次小额转账的行为，不符合正常房屋买卖交易逻辑。正常房屋买卖交易有着规范的流程和资金往来模式，如明确的付款节点、大额资金的支付方式等。而董某借“以房抵债”之名骗取车某信任，将骗得的钱财用于赌博，后失去联系，这种行为模式表明其行为并非基于正常的合同履行意图，而是以合同为幌子实施诈骗，更符合诈骗罪的特征。

第二，欺骗行为独立于合同履行范畴。董某具有非法占有目的的时间点在与胡某签订补充协议后。此时董某与车某的购房合同已无法履行，却仍以房屋尾款名义向车某索要财物。索要款项数额从100元至1万元不等，这种小额、多次索要方式与正常购房交易首付或尾款支付习惯截然不同。董某在法院已判决房屋归胡某所有的情况下，仍继续以房屋尾款名义向车某索要财物，该行为独立于合同履行范畴，构成独立欺骗行为。具体表现为：一是犯罪手段从“以房抵债”实质性转变为“虚构债务”；二是后期虚构债务关系已超出合同约定范围，构成事实欺诈；三是数额认定仅将丧失合同基础后的3.4万元计入犯罪数额，符合主客观相统一原则。

2025年3月，江苏省徐州市泉山区人民法院作出一审判决，董某因诈骗他人财物3.4万元，构成诈骗罪，依法判处有期徒刑7个月，并处罚金5000元。（本组责编梁爽）