不少城镇居民倾向于去远郊区购买农村房屋,因此引发的纠纷也日益增多。7月13日,记者从北京市怀柔区人民法院获悉,受近年来农房增值的影响,以买房人不具备购买农房主体资格为由,卖方起诉要求确认合同无效的现象较为显著。

　　在何种情况下,农房买卖合同会被认定为无效?怀柔法院雁栖法庭庭长李志国表示,对于非同一集体经济组织成员之间购买农房、城镇居民购买农房的,时至诉讼之际买房人仍然不具备农房所在集体经济组织成员身份的,司法实践中一般认定买卖合同无效。

　　城镇居民购买农房 买卖合同被判无效

　　王某夫妇是怀柔区庙城镇某村村民。2009年7月19日,王某夫妇与房某夫妇达成《房产买卖协议书》,约定将自己的农房卖给房某夫妇,房某夫妇支付房款30万元。不过,房某夫妇是城镇居民,且不是该村集体经济组织成员。

　　房某夫妇购房后一直闲置,没有新建和增加设施。王某夫妇在经营场地被征用后无处居住,就向村委会申请建房,因原房产仍登记在这对夫妻名下,他们申请建房未果。因认为房某夫妇不具有购买涉案房屋的资格,王某夫妇诉至怀柔法院,请求判定买卖合同无效。

　　“该房屋是在中介的介绍下购买的,签订《房产买卖协议书》时,买卖双方以及中介都在场,且均在协议书上签了字,不同意合同无效。”房某夫妇辩称。最终,法院支持了王某夫妇的诉讼请求。

　　“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同,无效的合同自始没有法律约束力。”怀柔法院雁栖法庭副庭长赵成杰介绍说,宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份,依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得。

　　赵成杰表示,双方签订《房产买卖协议书》时,房某夫妇不具备该村集体经济组织成员身份,双方签订的《房产买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效,因此,法院对王某夫妇的诉讼请求,予以支持。

　　农房买卖纠纷增多 法院提醒购房需谨慎

　　作为北京市的远郊区之一,怀柔的农村房屋买卖市场活跃。据怀柔法院统计:近三年来,该院共受理农村房屋买卖合同纠纷案件391件。其中,2015年该院受理56件,2016年受理70件、2017年受理160件、2018年上半年受理105件,受理案件数量上升趋势明显。

　　怀柔法院统计发现,非同一集体经济组织成员之间纠纷占比高,多数是起诉城镇居民购买农房要求确认无效。李志国分析说,涉案合同的订立时间往往较早,在买卖合同订立之后的较长的期限,卖方均未主张合同效力问题,后起诉要求确认合同无效与近年农房升值因素具有较大关联性,“拆迁因素导致农房增值为纠纷产生重要原因”。

　　在涉及农房买卖的案件中,常存在一房屋多卖的情况。 “连环买卖房屋,增大了查清的事实难度。”李志国表示,由于担心法院判决合同无效,部分买房人往往抗拒诉讼,导致买房人另行转卖情况不易查清,加大法院处理此类案件的难度。对于双方当事人之间存在实质性争议的买卖合同,订立合同时间多较早,尤其是在合同法、土地管理法修订内容颁布实施之前订立买卖合同,后被确认无效的,买房人从心理认知上很难接受。

　　合同被确认无效后,后续还会涉及房屋返还、农房价值上涨后区位补偿以及房屋重置成新价问题等。李志国说,按照合同法的有关规定,各方当事人应互负返还义务,应依照彼此过错的程度承担相应的赔偿责任。从公平原则出发,在房屋出卖人未退还购房款且赔偿损失的前提下,仅判令买房人单方返还房屋,有失公允。

　　“从兼顾买卖双方的利益平衡出发,原则上应当将退还购房款、返还房屋、赔偿损失等事宜一并解决。”不过,他坦言,在司法实践中,绝大多数买受人都坚持认为合同有效,当最终生效裁判确认合同无效后,针对相关损失只能另案处理。

　　“目前,无论是行政政策还是法律规定,均存在对非同一集体组织成员之间的农房交易持否定态度的情况。”李志国建议,谨慎进行农村房屋买卖的交易,注意遵从相关政策和法律规定。诉讼过程中,涉案当事人要认真对待法官的释明建议,一并对损失进行主张,减少一案另诉产生的时间与精力的耗费。如在一案诉讼中未对相关损失提出主张,在房屋买卖合同最终被裁判无效后,应及时针对损失问题,通过诉讼途径予以主张,避免拖延。(见习记者 郭璐璐)